マンション運用Q&A
- どのような人がマンション運用をしていますか？
- バブル期と比べて少ない資金で始められるため、現在は一般のサラリーマン・OL・公務員の方々が多いです。
また、老後不安を抱く方が増えているため、若年層のニーズも高くなっています。 - 現在マイホームのローンがありますが、マンション運用のローンは組めますか？
- ご自宅購入の場合のローンは、住宅ローンとなります。
マンション運用を行う場合は、投資ローン（セカンドローン）となることから、住宅ローンと投資ローン（セカンドローン）の審査基準が違うため、多くの方が住宅ローンを組まれていても、投資ローンを活用いただけております。 - オーナーになっても、仕事が忙しくて管理ができないのはどうすればいいですか？
- 入居者の募集から退去立会まで、マンション運用に関わる全ての業務をNITOHが代位します。
オーナーは、日常生活を変える事なく、安心して不動産運用を行うことができる体制となります。 - もし管理会社が倒産したら、管理はどうなりますか？
- 公益財団法人「日本賃貸管理協会」に加盟していますので、万が一管理会社が倒産しても、協会が管理会社の斡旋と敷金などの預り金を補償する制度があります。ご安心ください。
- 自分にもしもの事があったとき、家族に迷惑がかかるのでは？
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オーナーが亡くなられたり、高度障害になられた場合、団体信用生命保険が適用され、ローン残債は全て保険金で完済されます。ご家族にローンが残ることはございません。
その後、無借金のマンションが残りますので、
・毎月の家賃収入を得るのか？
・マンションを売却して、売却益を得るのか？
ご家族の希望に沿って、どちらか選ぶことができます。 - 景気が悪くなったとき、どうなりますか？
- バブル崩壊から日経平均株価は大きく下落しましたが、民営家賃は下落していません。そのため家賃は景気に左右されにくく、景気が悪くなると金利が引き下がる傾向が強いため、むしろ預貯金よりも高利回りになります。
- マンションが古くなると、資産価値や家賃はどれくらい下がりますか？
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家賃は物価と連動しています。
また、資産価値は「収益還元法」で算定されるため、ニーズの高いマンションであれば、経過年数にあまり影響されずに資産価値は保たれると想定されます。 - 賃貸マンションが増えると供給過多になりませんか？
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図の通り、単身世帯数に比べて、一人暮らし用のマンションはストック数が圧倒的に少ないのが現状です。
また、建設の制限や空き地が少ないため、セキュリティの強化・高級材質・最新設備の分譲タイプになると希少価値が高く、安定した家賃が期待できます。 - 人口が減少することで、賃貸の需要も減るのですか？
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人口統計上は減少傾向にありますが、都心圏の人口数は年々増加傾向にあります。また、大学や企業数も増加しており、今後ますます人口増になると想定されます。
他にも、都心回帰や晩婚化による未婚者数・離婚者数の増加や、外国人需要の増加もあり、単身者の需要は更に増加の一途を辿ると推測できます。 - マンションを選ぶときの条件は何ですか？
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マンション運用の目的は、「家賃収入」です。
家賃収入を安定して得るには、入居者という需要を得ることが必要不可欠です。そのためには、お部屋を探している人が求める「立地」と「設備」の条件を、より需要の高いものにする必要があります。 - 金利が上昇して、ローンの返済が増えたらどうしたらいいですか？
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金利は契機と密接な関係で、今後上昇することがあるなら、株価も上昇して不動産価格も上昇する可能性が高いです。
金利が上昇することだけを考えたらリスクですが、上昇することでチャンスにもなります。 - マンションが古くなったら建て替えにお金がかかりませんか？
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鉄筋コンクリート造のマンションは、コンクリートの厚さによって優に100年は超える耐久性がありますので、新築マンションを購入の場合、生前に建て替えることは考えにくいです。
また、相続した際は無借金のマンションですから、建て替えのタイミングで売却して、売却益を得る選択も可能です。 - 修繕積立金は、今後値上がりしますか？
- 修繕積立金は、オーナーの「積立金」となります。
大切な資産を守る上で、必要な修繕箇所に必要な分だけ費用をかけます。長期修繕計画案は少額ですが、段階増額方式を採用しています。 - 修繕積立金以外の他に、修繕費用はかかりますか？
- 各住戸の専用部分の設備は、オーナーの所有物になりますので、取替えなどの費用は所有者負担です。しかし、弊社は企業努力でオーナー負担「ゼロ」を創業当時から実施しております。上記のような、マンション運用のリスクを改善する「定額修繕プラン」というサービスもございます。ぜひ活用してみてください。
- 地震で建物が倒壊しませんか？
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昭和56年に耐震基準は旧耐震から新耐震へ変わりました。
実際に阪神淡路大震災では、新耐震基準で建築されたRC造のマンションは、ほとんど被害はありませんでした。
更にその後も建築基準法が改正された現在のマンションは、「震度7程度の地震」なら倒壊することは、ほぼありえません。 - 火災が発生してしまったらどうなりますか？
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火災による損害が生じたときは、入居者が必ず加入する家財保険（借家人賠償責任保険）と、オーナーも必ず加入する火災保険でほぼ原状回復ができます。
実際には入居者の保険から使われるため、オーナーの保険を使うケースは少ないです。
※地震保険はオプションで任意の加入です。 - 確定申告をしたことがないんですが、難しいですか？
- 以前は手書きのみでしたが、今は国税庁のホームページで、必要な項目に入力することで作成と申告も出来ます。また、弊社提携の税理士へ依頼することもご選択ができます。
- もし空室になった場合は、どうしたらいいでしょうか？
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賃貸需要の高い都心部のマンションを所有すると、空室リスクを最小限に抑えることができます。
弊社では、もし空室になってもオーナーの家賃を保証するサブリースシステムをご利用していただくことで、家賃収入ゼロの不安を解消していただいております。