＊表面利回り（グロス利回り）とは

表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったもの。
つまり、1年間に入る予定の家賃の、不動産価格に対する割合です。

よく投資用の不動産には「利回り5%以上」というような記載がみられますが、ここでいう5%というのは、一般的に表面利回りのことを指しています。

表面利回りは

（想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格）×100 ＝ 表面利回り

で、簡単に計算できます。

簡単な計算ですが、これには不動産を維持するためにかかる、諸々の経費は反映されていないうえ、常に空室ではない状態である想定になっているからです。

表面利回りは、不動産経営で得られる最大の収入があったときに、物件価格の何%を1年間で取り返せるかを示しているのです。

＊実質利回り（ネット利回り）とは

実質利回りの計算は、年間家賃収入から固定資産税などの税金、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などを引いた額をベースに計算します。

1年間に入ると想定される収入の、不動産の購入費用と諸経費に対する割合です。

実質利回りは

｛（想定される年間家賃収入 － 年間支出）物件の購入価格 ｝×100 ＝ 実質利回り

で、計算できます。

賃貸物件は、空室が出た場合、当然その分の家賃収入は得られません。
また、どのような良い建物だったとしても時が経てば劣化をしていきますから、大規模な修繕をする必要が生じます。
そうなればその分の経費がかさみますし、それが年々増えていくことも予想できます。

表面利回りに比べて、正確な算出がやや難しいという側面はあるものの、実質利回りの方がより正確で、現実的な収益力を判断するための指標となります。

表面利回りと実質利回を理解すれば、サイトなどに掲載されている物件の、年間で得られる家賃収入を計算することも可能になります。

物件価格と表面利回りがわかっている場合、経費を除いた年間収入は

年間家賃収入＝物件の購入価格×表面利回り（%）

となります。

実際のサイトなどで物件を見て、試しに計算して慣れておくと良いでしょう。

＊還元利回り(キャップレート)とは

還元利回りというのは、不動産から得られる純収益から、現状の不動産の価格を求める方法です。

還元利回りは

純収益 ÷ 不動産価格 ＝ 還元利回り

で、計算できます。

そして、不動産としての評価は

純収益 ÷ 還元利回り ＝ 不動産価格

で、計算できます。

年間で得られる利益を、還元利回りで割ったものを不動産価格として評価するのですが、還元利回りが高ければ無条件に優良物件だと考えるのは、早計です。
物件の良・不良は、立地エリアなども、加味されるべきものであるからです。

＊DCF法とは

DCF法（Discount Cash Flow法）というのは、「割引キャッシュフロー」「割引現金収支法」と呼ばれることもある、会社や事業などが将来生み出す価値をキャッシュフローで推計し、資本コストで割り引いて、現在の評価を算出する方法です。

これは主に、アパートやマンション一棟を所有したり、J-REITと呼ばれる一種の投資信託への投資の際に使われるものとなっています。