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不動産投資を節税に導くには？

2019年5月21日専門知識編

不動産投資を節税につなげるというのは、良く耳にする話です。

恐らく、対象になる不動産を取得した時や、保有している間に、かかった出費などを必要経費にしたりするんだろうな…という、漠然としたイメージは、持っている方が多いのではないでしょうか。

不動産投資に関してはまさにその通りで、減価償却費などを必要経費に計上したりして、結果的に所得税の納税額の申告が少なく済むという、節税対策にもつながっています。
会社勤めの方などは、あまり必要経費や確定申告に縁がないこともあって、減価償却費などと聞いてしまうと、どこかしら取っ付きにくい印象をお持ちになるかもしれません。

とはいえ、できる節税対策ならば、しておくに越したことはありません。
そこでここでは、不動産投資を節税に導くポイントについて、ご紹介いたします。

不動産投資にかかわる税金のこと

不動産投資で節税するなら、基本的な税制の仕組みを理解しておかなければなりません。
ですからここで、個人が不動産を保有する際に関わりがある税について、触れておきましょう。

・登録免許税

登録免許税は、新物を売却する際、売り主から買い主に所有権を移す際の所有権移転登記や、住宅ローンを借り入れる際の抵当権設定登記にかかる税金で、国に納めます。

・印紙税

印紙税は、不動産を購入する際の売買契約書や、ローンを借り入れた際の金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代を指しており、国に納めるものです。

・不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に課税される税金のことで、有償でも無償でも課税され、不動産の固定資産税評価額に応じて、都道府県に納めます。

・固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点での固定資産の所在地の市町村（東京都23区は都）が、マンションや一戸建て等の、固定資産を所有している人に課税します。

・都市計画税

都市計画税は、固定資産税と同時に、毎年1月1日時点でのマンションやなどの固定資産の所在する市町村（東京都23区は都）が、固定資産を所有している人に課税する税金です。
都市計画法による市街化区域内に所在する土地と、建物が課税対象となります。

・所得税

事業所得又は譲渡所得に該当するものを除いた不動産を、賃貸物件として貸し出したりした場合、家賃収入が黒字になればそれが利益となり、不動産所得を得たことになります。
ここに所得税という税金がかかるのです。

もし資金に余裕があり、アパートなどを一棟所有している場合は、個人事業税が課されることもあります。

所得税には「分離課税等」と「総合課税」というものがあり、不動産所得は「総合課税」に分類されます。
「総合課税」であると、会社員などの場合は本業である給与所得などと合算して、課税金額が決められます。
総合課税は、所得に応じて5%から45％が、7段階に区分されて課税されます。

・住民税

国税である所得税に対して、居住地の地方自治体に納めるのが、この住民税です。

住民税は「所得割額」と「均等割額」を合算したものが納税額になるのですが、所得金額に応じて課税されます。
所得割額というのは、所得を元にして税額が算出されますが、均等割額の方は所得にかかわらず、同じ自治体に居住する納税者が等しく同額を納めるものです。
住民税の税率は一部例外はあるものの、およそ10%となっています。

なぜ不動産投資で節税になるのか

・所得税が節税になる仕組み

不動産投資の賃貸収入は「総合課税」の対象なので、本業の所得などと合算して課税対象の所得額が決められるとお伝えしましたが、給与の他に、事業所得や利子なども同じく合算して扱われます。

不動産への投資は、初期段階での投資が大きくなるもの。
また、マンションや一戸建ての場合は、建物の維持や管理にかかる費用も必要になってくるので、場合によっては家賃収入よりも、そちらの経費の方がかかってしまうことも考えられます。

不動産所得は「総合課税」に分類されます。
つまり、その人の所得全てを合算して、1つの所得として考えるので、不動産を所有することで得られた収入だけから経費を引くのではなく、給与などの所得も含めて、不動産投資にかかった経費を計上できるのです。
これなら不動産投資の損失分を、事業所得や給与所得からも相殺することができるので、納める税額が減るということになります。

これが分離課税であったら、不動産の損失分は不動産所得の中でしか相殺できません。
この、総合課税で益通算の仕組みがあるからこそ、不動産投資で節税になるといわれているのです。

・住民税が節税になる仕組み

住民税は、所得金額に応じて課税されますから、所得税が少なくなるのであれば、結果的に住民税もそれに応じて少なくなるのです。

・相続税・贈与税が節税になる仕組み

現金を贈与や相続する場合と違い、不動産は実際に売買される金額ではなく、土地であれば国税庁から発表される路線価、建物であれば固定資産税評価額から算出されます。
その額は、大体販売価格の7、8割となることが多いようですが、賃貸にすることで著しく評価が下がるなど、一定の条件を満たせば、さらに大幅に低くなる仕組みもあるのです。