2つの「管理」とは？

不動産投資の管理と耳にした時、何のことを思い浮かべますか？

物件の管理…と漠然と考えている方は多いでしょうが、その管理の中には2つの要素が含まれています。

まず1つ目は、物件そのものの維持・管理をすることで、ビルマネジメントと呼ばれています。
そして2つ目は、投資した物件の資産としての価値を維持・管理することで、プロパティマネジメントと呼ばれるもの。

元々は不動産投資における所有と経営を分離して行うという考え方から生まれたものですが、この2つの要素の管理がしっかりできていないと、安定した資産の管理・運営は難しくなってしまいます。

そこで、不動産の価値の維持に関わりが深い、不動産管理事業に様々な面から関心が高まってきているのです。

1つ目の管理：「ビルマネジメント」とは？

ビルマネジメントは、建物に関する収益の、運営や管理、修繕や改修工事など、ハード面での総合的なマネジメントを指しています。

当然ですが、不動産物件を所有すれば、その維持・管理は持ち主の責任で行わなければなりません。
建物や設備に適切に手を加えていかなければ、どんどん劣化してしまうのは、持ち家と同じです。
投資物件の場合、劣化はそのまま資産価値の目減りに直結しますから、きちんと対策をしておく必要が生じます。
これまではビルマネジメントにあたる業務は、多くの場合建物の所有者が行ってきましたが、近年では、専門的にサポートする事業者も多くなりました。

ビルマネジメントにおいて主に行われる業務は、以下のようなものがあげられます。

①マンションの家賃や管理費、修繕積立金の収納や保管
②設備管理業務
③建物の改修工事などの立案や管理
④消防計画、防災点検
⑤管理人業務
⑥管理組合の理事会や、総会などの運営補助　など

マンションを購入して住んでいる方なら、日常的に接している内容ではありませんか？

例えばマンションの共用部分。
玄関アプローチやエントランス、廊下などは、汚れていたり清掃が行き届いていないと、建物全体への印象が悪くなってしまいます。
また、エレベーターの開閉がスムーズでなかったり、エントランスや共用廊下の明かりが切れていたら、どうでしょう。
せっかく綺麗に植えられていた植栽が、水切れで萎れてしまっていたら、そこに住む気になるでしょうか。

これでは、いざ賃貸物件として運用しようとした時に、借り手がみつからず、空室が続くことにもなりかねません。
自分がそこに住むことを考えれば当然の結果ではありますが、そうならないためにも、適切なビルマネジメントが不可欠になります。

マンションなどでは法定で定められた定期的な検査もあり、個人で全てを把握するのは中々難しい側面があります。
そこで、ビルマネジメントを任せられる業者などへ業務を委託するオーナーも、増えてきているようです。

区分所有で投資用のマンションを購入した場合には、ビルマネジメントをする業者がすでに決まっているでしょうが、一棟を投資用で運用するような場合には、この選定も注意深く行う必要があります。

2つ目の管理：「プロパティマネジメント」とは？

プロパティマネジメントとは、不動産から得られる収益や資産価値をできる限り高めて、資産運用していくこと。
ビルマネジメントがハード面でのマネジメントを指すのに対して、プロパティマネジメントは、ソフト面でのマネジメントを指します。

プロパティマネジメントにおいて主に行われる業務は、以下のようなものがあげられます。

①入居者募集
②家賃管理
③入居、退去、更新などの業務
④トラブル対応
⑤室内の修繕　など

資産運用を目的として区分所有のマンションを購入したとしても、住んでくれる人が居なければ、家賃収入が見込めないことは当然です。
空室になった場合、積極的に物件の稼働率を上げることを目指したり、もしテナント募集などの場合はマーケティングも重要になります。
立地に合った業態をターゲットとした募集を考えたり、様々な提案を行い、空室をできる限り無くし、収益を上げる方法の構築をしていきます。

プロパティマネジメントの業務には、家賃の回収や滞納時の督促、様々なトラブルへの対応、修繕工事などの見積もりや発注などの対応も含まれますので、資産としての運用をはかる、様々なものが関連してきます。
ビルマネジメントと同じように、こちらも資産運用においては収益性を最大限高めるために必要不可欠なものになっています。

賃料の回収や滞納時の督促は資産を守る上では大切ですが、個人ではちょっと面倒になるような場合も多く、そのような場面を想定してプロパティマネジメントを専門に行う企業も年々増えてきているようです。