■インカムゲイン方式とキャピタルゲイン方式

・インカムゲイン方式
インカムゲイン方式は、不動産を購入してそれを第三者に貸し出し、毎月の家賃収入を得ていく方法になります。

・キャピタルゲイン方式
キャピタルゲイン方式は、不動産を購入し、景気などの要因で価格が上昇した際に購入価格よりも高い価格で売却して、差額分を利益として得る方法です。

まず、ビギナーにおすすめするのは、インカムゲイン方式です。
キャピタルゲイン方式で運用しようとすると、物件の価値を高めるためにリフォームをしたり、日々の景気動向を探ったりと、利益を上げるためには非常に煩雑な手間がかかります。
バブル当時の日本では、このキャピタルゲイン方式での不動産投資が活発に行われ、とにかく「投資をする」ことにばかり目が向けられた時期もありました。
しかし、現在の景気動向では、不動産の劇的な価格上昇は見込めません。
大家さんになって、月々の家賃収入を得るのが主流になっているのです。
ですので、ここではインカムゲイン方式を念頭に置いて、ご説明していきます。

■インカムゲインとキャピタルゲインの両方を得られるパターン

補足ですが、不動産価格が低迷している時期に物件を購入して、賃貸としてしばらく貸し出してから売却することもあるかと思います。
全体的に不動産の価格は低いままであっても、都心などではエリアによってマンション価格が上昇することがあります。
物件の価格が低い時に購入して家賃収入を得て、少しでも上がった時期に売却したケースであれば、インカムゲイン（家賃収入）を得たあとで、キャピタルゲイン（売却益）も得たことになり、場合によっては両方の利益を受け取れることもあるのです。

■安定した収入を得られる

賃貸物件の契約は、通常年単位で行われます。
投資用不動産に入居者が居れば、安定した家賃収入が得られるということです。
家賃収入すべてをローンの返済に充てれば、短期間での返済が可能となり、支払いが終わった後は、それを純粋な収益としたり、他の投資の原資にすることもできるでしょう。

■節税効果が見込める

会社員の場合、不動産物件の維持管理費が家賃収入を上回り、赤字になった場合は、本業の給与所得と相殺することが認められています。
このように、所得の赤字と黒字を相殺することを、損益通算と呼んでいます。
この場合は不動産投資での赤字の分だけ年収が減ることになり、課税所得も減りますから、結果的に所得税や住民税の税額も減ることになります。
また、減価償却で帳簿上はマイナスということになるケースもあって、結果的に節税になることも。

■初期費用がかかる

比較的融資が受けやすいとはいえ、自己資金が少ない場合の借入金は、数百万円から数千万円に及びます。
他のローンが組めなくなるなどのリスクも考える必要はあるでしょう。

■換金や収益を上げるのに時間がかかる

一般的に物件の売却は不動産会社を通して市場に出され、買い手が現れるのを待つことになりますし、思うように売れるとは限りません。
また、家賃収入を長期間得て収益を得るものなので、投資してから利益が出るまでには時間がかかります。

■空室リスクが存在する

物件から収益をあげられるのは、そこに入居者が居て毎月の家賃を払ってくれるからですよね。
その入居者が集まれなければ、物件からの収入はゼロになってしまいます。
空室になるのはやむを得ないことです。
しかし、それが続くことのないような、空室になりにくい投資用不動産を購入することが大切です。