長期譲渡と短期譲渡では

まず、長期譲渡と短期譲渡を考えてください。
よく言われることですが、家賃収入は不動産所得として「総合課税」の対象になります。
しかし、売却益である譲渡所得は、「分離課税」となるのです。
分離課税の場合は不動産の保有年数によって、下記のように税率が変わります。

• ・短期譲渡所得の税額の計算：不動産の保有期間が5年以下
  税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
• ・長期譲渡所得の税額の計算：不動産の保有期間が5年を超える
  税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）

保有年数が5年以下か5年を超えるかで、税率が倍に変わってしまいます。
今年の1月1日時点で保有期間が5年を超えていれば、条件次第では売却を考えても良いかもしれません。
もし来年5年を超えるということなら、それまで待ってから売却すれば、税額は半分で済むことになり、税金の面では有利だということになります。

ローン残債とのバランスが大切

投資用不動産を価格が高い時期に購入した場合、売却したとしてもローンの残債より利益が少なくて、不足分を補填しなければならないことも考えられます。
リーマンショック以前に物件を購入しているケースでは、リーマンショック後に不動産価格が大幅に下落したものの、近年価格が上昇したため、都心であれば売却価格が残債を上回ることもあるでしょう。
しかし、山手線の外側では売却益がローンの残債を超えないこともあり、売るに売れない状況も起きています。

売却益でローンの残債を返済してしまえるならば、値上がりした時期を見極めて売却するだけでしょう。
しかし、売却益で残債を完済できない場合、売却すれば確実に損失が出ることになりますから、その先をどうするかはじっくり考える必要があります。
今の家賃収入で支障なくローンを返済している状態であれば、残債が減って行き、先々相場が値上がりするチャンスまで保有をしていた方が良いかもしれません。
キャッシュフローが芳しく無く、マイナス益になっているようであれば、損失を最小限にとどめるために、そこそこのところで売却して、できるだけ損失額の少ない段階で処分することも念頭に置かなくてはならないでしょう。

減価償却費を考える

減価償却費は、対象となるものによって算出方法が決められているので、保有している物件の構造にもよりますが、木造の中古アパートを保有している場合は、減価償却のタイミングが売却時期のポイントとなりそうです。

築25年の木造中古アパートを保有していたとしましょう。
この場合であれば、法定耐用年数の22年を過ぎているので、減価償却は4年で終了します。
下記計算式が例になります。

• 【築年数が耐用年数の全部を経過している場合】
  耐用年数＝法定耐用年数×20％
• 【築年数が耐用年数の一部を経過している場合】
  耐用年数＝（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%

建物部分が4千万円の木造中古アパートならば、単純計算ではありますが、1年で1千万円の原価償却費を計上できることになり、節税効果としては大きくなります。
しかし、5年目以降は減価償却費がゼロとなるので、計上できる経費が一気に減って利益が出るようになり、所得税も高額になってしまうでしょう。
中古物件の場合は減価償却の期間が短くなるので、タイミングを逃さずに売却時期の判断をしなければなりません。