■金融機関への不動産投資事務取扱手数料

不動産投資ローンで金融機関から融資を受ける際に支払う、事務手数料のことです。
この手数料は金融機関や借り入れ金額によってまちまちで、算出方法には以下の2つがあります。

①定率型
借り入れ金額に対して一定の割合を、手数料として支払う方式です。
借り入れ金額が2千万円で手数料が2％の場合なら、2千万円×2%＝40万円となります。

②定額型
借り入れ金額とは関係なく、約3万円から6万円で設定されている手数料を支払う方式です。

定率型と定額型を見比べた時、定額型を選んだ方が安く済むように見えますが、月々の返済に対する金利が高いケースもみられます。
単純に事務手数料が高い低いというだけで、金融機関を選ぶべきではありません。

■不動産投資ローン保証料

金融機関から融資を受ける場合、保証人を立てることが多いのですが、不動産投資の場合はローン保証会社と契約を結ぶのが通例になっています。
保証会社の側からすれば、貸し倒れになってしまった場合に備える必要があるので、十分な保証料を受け取っておく必要があり、事務手数料と比べると費用は高額になります。
ローン保証料の支払い方法は、以下の2つになります。

①
借り入れ金利に上乗せし、毎月の返済額に組み入れる方法。
上乗せされる金利は、0.2%～0.3%程度が多いようです。

②
不動産投資ローンの借り入れ時に一括で支払う方法。
保証料の目安は、借入金額の2％程度です。

支払う費用の総額は一括で払った方が少なくなりますが、借り入れ側の信用度や返済額、返済期間を総合的に見て判断されるものなので、審査結果を聞いてから決めると良いでしょう。

■火災保険料・地震保険料

火災保険料は、損害保険料率算出機構の火災保険参考純率を基準に、建物の構造や面積などを加味して各社が算定するので、社ごとに大きな違いはありません。
従って、木造の場合は鉄筋コンクリート造のものよりも3倍程度保険料が高くなってしまいます。
地震保険は単独では加入できないため、地震保険に加入したい場合は火災保険にも加入しなければなりません。

■収入印紙税

印紙代と呼ばれることも多いのですが、正しくは印紙税という税金を指します。
印紙税は、売買契約書などの記載金額によって税額が変わってくるので注意が必要です。
例えば、契約金額が1千万円を超え、5千万円以下のものであれば2万円、1億円を超え、5億円以下のものなら10万円、などとなっています。

なお、不動産の譲渡に関する契約書については「記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるもの」であれば、軽減税率適用の対象になります。
詳細は国税庁のHPで確認してください。

■登録免許税

不動産登記の申請をする際、国に納めるのが登録免許税です。
売主から買主に所有権が移転する際の所有権移転登記の費用は、不動産価格の2%です。
ここでいう不動産価格は、不動産の購入額ではなく、課税計算で使用される不動産の評価額のことです。
また、投資物件を不動産投資ローンで購入した場合、融資を行う金融機関が抵当権を設定します。
これには抵当権設定登記が必要で、借り入れ額の0.4％を登録免許税として納めることになります。

■不動産取得税

不動産取得税は、購入後数ヶ月から半年後くらいまでに各都道府県から通知書が届き、それに基づいて納める税金です。
固定資産税評価額の4%が費用としてかかります。
不動産取得税＝取得した不動産の価格（課税標準額）×4%
という計算式で導き出せます。

■固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で固定資産を保有している人に納税義務があります。
固定資産税評価額×1.4%で計算でき、納税時期は市町村によって異なっていて、毎年納めなければなりません。
起算日は1月1日にする場合と4月1日にする場合がありますので、契約を結ぶ際には確認が必要です。
起算日から引渡日までを売主、引き渡し日以降を買主が負担するというのが通例となっています。

■不動産仲介手数料

中古物件を購入する際、不動産仲介会社を使っている場合に生じる手数料で、功報酬として支払います。
売主が不動産会社の場合には、この手数料は不要になります。
また、不動産の売買価格に対しての仲介手数料の上限が決められていて、200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円未満までの部分は4%、400万円を超えた部分は3%となっています。

2,000万円の物件を購入しようとした場合、
①200万以下の部分：200万円 × 5% = 10万円
②200万円を超えて 400万円までの部分：200万円 × 4% = 8万円
③400万円を超えて 2,000万円までの部分：1,600万円 × 3% = 48万円
① + ② + ③ = 66万円となり、これに10%の消費税を加えた72万6,000円が、不動産仲介手数料の上限となります。

なお、法律で定められているのは上限額のみで、下限については設定がありません。

■司法書士報酬

不動産登記の手続きを自分自身で行うのであれば、当然司法書士報酬は発生しませんが、複雑で専門性の高い内容なだけに、司法書士に依頼するのが無難です。
相場は10万円から15万円程度ですが、依頼する司法書士によって異なります。