宅建業者が売り主であること

このクーリングオフ制度は、「売り主が宅建業者で買い主が非宅建業者である場合」にのみ適用されます。
売り主・買い主がともに宅建業者であったり、非宅建業者であった場合には、適用されません。
買い主は個人でも法人でも、宅建業者でなければ適用の対象になります。

宅建業者の事務所や関連の建物以外での契約締結であること

購入の申し込みや契約の締結が、売り主である宅建業者の事務所などで行われた場合には、正当な営業行為が行われたとみなされ、クーリングオフの適用はされません。
これがカフェやファミリーレストランのような、宅建業者の事務所など以外で契約した場合、買い主に不安定な購入意思が形成されやすく冷静な判断ができなかったものとして、クーリングオフが適用されます。
しかし、買い主が自ら希望して自宅や出先のカフェなどを、申し込みや契約締結の場所として指定した場合には、クーリングオフの適用はされないことがほとんどです。
ただし、売り主の宅建業者が電話の勧誘などで買い主宅訪問のアポイントを取り、そこで売買契約を締結した場合には、訪問販売と同様の環境下だと判断されて、クーリングオフが適用されます。

契約解除（クーリングオフ）の説明を受けてから8日以内であること

※説明を受けていない場合は8日以上でも可！

不動産の売買契約を結ぶ際、売り主の宅建業者は書面でクーリングオフの制度を説明する義務が生じます。
そして、その説明を受けてから8日以内が、クーリングオフが適用される期間です。
この8日間が経過してしまった場合、クーリングオフは適用されないのですが、民法や消費者契約法に基づく申込みの撤回や、契約の解除が認められる可能性は残っています。
また、先に記した宅建業者の事務所や関連の建物以外での契約締結であった場合、売り主側にはクーリングオフ制度の告知義務が生じないため、買い主に説明のための書面を渡していないであろうことが想像できます。
そのうえ、事務所以外での契約締結ということ自体がクーリングオフの対象です。
そうなれば8日以内という期限を確定することが不可能なので、いつでもクーリングオフによる契約解除をすることが可能です。

不動産の引き渡しや代金の支払い前であること

買い主が宅地や建物の引渡しを受け、その代金の全額を支払っている場合には、履行関係が全て終了しているとみなされます。
残念ながらこうなってしまうと、クーリングオフは適用されません。